遊休地の活用、老朽建物の建替え、共同事業の組成、進行中プロジェクトの立て直し。七つの工程のうち、必要な区間だけでも入ります。
どなたの、どの課題か
土地を持っている法人・地権者
使えていない土地がある。建物が古い。相続で持つことになった。売却以外の選択肢を知りたい。
同業デベロッパー・投資家
用地は取得したが企画が固まらない。工程とコストが管理しきれていない。出口の設計を含めて見てほしい。
関与する範囲
| 01 LAND | 土地を見つける、持ち込まれる |
|---|---|
| 02 ANALYSIS | 法規・市場・収支を読む |
| 03 PLANNING | 事業として成立する形に組む |
| 04 DESIGN | 設計者と仕様を決める |
| 05 BUILDING | 施工者と工程・コストを握る |
| 06 MANAGEMENT | 竣工まで全体を管理する |
| 07 VALUE | 賃貸・売却の出口をつくる |
全区間でも、部分受託でも構いません。設計が終わっている、着工済みといった段階からの受託も行います。
七つの工程
開発は連続した一本の作業です。ただし、どこから頼めるのかが分からないと相談しづらいため、ＮＳＧでは七つに区切って呼んでいます。全部を通してお引き受けすることも、必要な区間だけお引き受けすることもできます。
01 LAND 土地を見つける、持ち込まれる
探すか、持ち込まれるか。どちらの場合も、最初にやるのは登記情報と公図、都市計画情報の確認です。所有者は誰か、共有や借地はないか、相続は済んでいるか、接道はどうか。ここで解けない問題が見つかれば、時間をかけても進まない土地だと判断することもあります。
02 ANALYSIS 法規・市場・収支を読む
用途地域、指定容積と道路幅員による制限、斜線、日影、高度地区。法規で建てられる最大のボリュームを出します。並行して周辺の賃料水準と空室の状況を調べ、需要側から見た適正な住戸構成を置きます。この二つを突き合わせて、事業として成立するかどうかの一次判断をします。
03 PLANNING 事業として成立する形に組む
ボリュームと需要が見えたら、住戸数・専有面積・共用部の配分を決め、総事業費と収支を組みます。ここで土地に出せる金額が確定します。同時に、資金調達の組み立て、取得のスキーム、竣工後の出口までを一枚の絵にします。以降の工程は、この絵を実現していく作業です。
04 DESIGN 設計者と仕様を決める
設計者を選び、平面と仕様を確定させます。ここでの判断は、工事費と賃料の両方に効きます。設備を上げれば賃料は取れますが工事費も上がる。収支が成立する範囲で、どこに費用をかけ、どこを標準に留めるかを一つずつ決めていきます。確認申請の取得までがこの区間です。
05 BUILDING 施工者と工程・コストを握る
施工者を選定し、見積もりを精査して工事請負契約を結びます。金額の妥当性だけでなく、工程が現実的かどうかを見ます。着工後の変更は必ず費用と時間を生むため、着工前にどれだけ決めきれるかで結果が変わります。
06 MANAGEMENT 竣工まで全体を管理する
工程会議に入り、進捗・品質・コストを追いかけます。設計変更の要否、追加費用の妥当性、近隣対応、検査の段取り。事業主に代わって現場と対峙する区間で、コンストラクションマネジメントと呼ばれる役回りです。
07 VALUE 賃貸・売却の出口をつくる
竣工が終点ではありません。募集条件を決めて賃貸をつけるのか、収益不動産として売却するのか。出口の形は03の段階で想定していますが、竣工時点の市況で判断し直します。ここまで通して初めて、事業として閉じます。
入り方の型
相談の入り方は、おおむね三つに分かれます。
通しで任せる
土地の検討から出口まで、七つの工程すべてを受け持ちます。事業主の側に開発の専任担当を置かずに進めたい場合、この形になります。判断はすべてお伺いを立てた上で行い、決定権は事業主に残ります。
区間で頼む
たとえば02と03だけ。土地は決まっているが事業として成立するかを見てほしい、という依頼です。あるいは05と06だけ。設計は終わっているが、施工者との交渉と現場管理を任せたい、という場合もあります。
途中から立て直す
動いている案件が止まった、収支が合わなくなった、工程が管理できていない。そうした状況からの引き継ぎです。まず現状の数字を洗い直し、どこで前提が崩れたかを特定してから、立て直しの筋道を立てます。
体制
| 有資格者 | 宅地建物取引士 1名 |
|---|---|
| 従業員数 | 5名 |
| 協働先 | 設計・施工・税務・法務の協働先と一体で対応します |
| 顧問税理士 | 税理士法人ALMA |
| 顧問弁護士 | 水野泰孝法律事務所 |
よくあるご質問
構想段階でも相談できますか。
できます。むしろ土地取得の前にご相談いただくほうが、取れる選択肢は多くなります。
途中から入ってもらうことは可能ですか。
可能です。設計が終わっている、着工済みといった段階からの受託も行います。どの工程から入るかを最初に決めます。
建設もお願いできますか。
施工はグループの株式会社ニーズ・コーポレーションほか協働先が担当します。ＮＳＧは事業側の設計と全体の管理を受け持ちます。
着手金や中間金はどのタイミングで発生しますか。
ご相談の内容と関与する区間によって組み立てが変わるため、初回のお打ち合わせで範囲を確認したうえでお見積もりします。区間を区切ってお受けする場合は、その区間ごとに区切ってご提示します。
自社に開発の担当者がいなくても進められますか。
進められます。窓口をお一人決めていただければ、こちらから論点を整理してお持ちします。判断そのものは事業主に残る形にしていますので、決定権を預けていただく必要はありません。
設計事務所や施工会社に、こちらの希望はありますか。
既にお付き合いのある会社があれば、その体制で進めます。無い場合はこちらから候補をご提案します。案件の規模と難易度で適した相手は変わるため、一社に固定はしていません。
遠方の土地でも対応できますか。
東京を中心に見ていますが、横浜や那覇の案件も手がけています。現地に足を運ぶ頻度と移動の負担は事前にご相談させてください。