土地・事業化相談

三つの受け方

土地の条件について

用途地域と容積は、その土地で何が建てられるかを決めます。指定容積率が高くても、前面道路の幅員によって使える容積が下がることがあり、収支は下がったあとの数字でしか組めません。ここを取り違えたまま値付けをすると、後から必ず合わなくなります。

接道は有効な宅地の面積を左右します。幅員4m未満の道路であればセットバックが必要になり、その分だけ建てられる範囲が狭まります。角地か中間画地か、間口が何メートルあるかによって、取れる住戸の形も変わります。

高低差と擁壁は工事費に直結します。道路との段差が大きい、既存擁壁の状態が不明、地盤改良が要る。いずれも金額として跳ね返るため、現地を見る段階で確認します。

権利関係は、解けるかどうかより「解くのにどれだけ時間がかかるか」を見ます。共有者が複数いる、相続の登記が済んでいない、借地権が付いている、越境がある。時間がかかるだけであれば、その時間を工程に織り込んで進められます。

その上で申し上げると、条件が悪い土地ほど価格に反映されているため、事業として成立する余地はむしろ残っています。整形の広い土地は競合が多く、価格も上がります。ＮＳＧが見ているのは、他が下りた理由が「解ける問題」なのかどうかです。

面積や用途地域で線を引いてはいません。小さい敷地でも、変形地でも、古い建物が載っていても、出口の収支から逆算して成立する形があるかどうかで判断します。エリアは東京23区を中心に、横浜市・那覇市でも実績があります。まずは所在地と面積だけお送りください。

お送りいただきたい情報

最初のご連絡は、所在地と面積だけで構いません。その二つがあれば公図と都市計画情報から一次的な判断ができます。以下は、あればより早く精度の高い回答ができる資料です。お手元にないものは空欄のままで問題ありません。

必須	所在地（地番または住居表示）／土地面積
あると早い	公図・地積測量図／登記簿謄本
建物がある場合	現況の用途・築年・賃貸借契約の有無
権利関係	共有者の有無／借地権の有無／相続の状況
ご希望	時期／おおよその価格帯／売却か共同事業か未定か
その他	過去に他社で検討した経緯があれば、その結果

資料が揃っていなくても構いません。「相続で取得したが現況がよく分からない」という状態からのご相談も受けています。調べるところから始めます。

取引の流れ

01 ご連絡	所在地・面積をお送りいただく
02 一次回答	買う／組む／任せるのいずれで成立するかをお答えする
03 調査	現地・法規・収支の確認
04 条件提示	条件のご提示
05 契約	契約・決済

初回のご連絡から一次回答まで、通常は数日から一週間程度です。現地の確認と法規の読み込みに時間がかかるため、即答はしていません。逆に、一週間かけても答えが出ないような土地は、その旨をお伝えします。

条件が合わなかった場合も、なぜ合わなかったかはお伝えします。用途地域の問題なのか、面積なのか、価格なのか。理由が分かれば、他社に持ち込む際にも判断が早くなります。

よくあるご質問

まだ売るか決めていないのですが、相談だけでも可能ですか。

可能です。売る場合・貸す場合・共同事業にする場合で手取りがどう変わるかを比較してお出しします。その結果、売らないという結論でも構いません。

変形地や再建築が難しい土地でも見てもらえますか。

お受けします。ＮＳＧが手がけているのは20〜35㎡台の住戸を積むコンパクトマンションで、小さい敷地・変形地でも成立させることを前提に企画しています。

仲介会社ですが、情報を持ち込んでも良いですか。

歓迎します。取引態様と手数料の扱いは個別にご相談ください。

秘密は守られますか。

お預かりした情報は当社内の検討にのみ使用します。第三者への開示が必要な場合は事前にご確認します。

遠方の土地でも見てもらえますか。

東京23区が中心ですが、横浜や那覇の案件も手がけています。まずは所在地をお知らせください。対象外の場合はその場でお伝えします。

建物が建っている土地でも構いませんか。

構いません。解体を前提とした企画も、既存建物を活かす方向も検討します。入居者がいる場合は、その状況も含めて相談させてください。

相続でこれから取得する土地ですが、今の段階で相談できますか。

できます。むしろ早い段階でご相談いただいたほうが、分割の仕方や納税資金の組み立てを含めて選択肢が増えます。顧問税理士と連携して検討する場合もあります。

複数社に声をかけている状態でも良いですか。

問題ありません。相見積もりの前提でお答えします。ＮＳＧが出す金額には収支の根拠がありますので、比較の材料にしていただければと思います。

回答までにどのくらいかかりますか。

所在地と面積をいただいてから、数日から一週間程度です。権利関係が複雑な場合は、確認に追加の時間をいただくことがあります。